Face aux dégradations, nuisances ou intrusions dans un immeuble, installer une vidéosurveillance peut sembler une solution évidente. En tant que propriétaire, je veux sécuriser mon bien et protéger les occupants. Mais attention : ce type de dispositif est strictement encadré, et certaines pratiques — notamment l’enregistrement du son — peuvent être totalement illégales.
Je souhaite sécuriser les communs de l’immeuble dont je suis propriétaire !
La réflexion apparaît après des incidents répétés : dégradations dans le hall, nuisances nocturnes, conflits entre locataires ou passages non autorisés. La vidéosurveillance me semble alors être un moyen dissuasif et une solution pour identifier les responsables.
Les zones concernées sont les parties communes : hall d’entrée, escaliers, couloirs, caves, parkings. Ce sont des espaces partagés, accessibles à plusieurs personnes, ce qui implique un cadre juridique bien différent d’un logement privé.
Même si je suis propriétaire de l’immeuble, je ne peux pas faire n’importe quoi. Les locataires et visiteurs disposent d’un droit au respect de leur vie privée. Dès lors que je filme des personnes identifiables, je traite des données personnelles, ce qui m’impose des obligations.
Une erreur fréquente consiste à vouloir aller plus loin en enregistrant le son, notamment pour prouver des nuisances. Pourtant, cela change totalement la nature du dispositif. Là où une caméra capte une image dans un espace commun, un micro capte des conversations, souvent privées.
Concrètement, enregistrer le son revient à intercepter des propos sans consentement, ce qui est beaucoup plus intrusif et généralement interdit.
Les conséquences d’une installation non conforme sont réelles : sanctions financières, contestation des locataires, voire procédure judiciaire. Une bonne intention ne suffit pas à justifier un dispositif illégal.
► Je peux installer une vidéosurveillance, mais elle doit rester strictement limitée à l’image, sans captation sonore.
Cadre juridique de la vidéosurveillance dans un immeuble
La vidéosurveillance dans les parties communes est encadrée par le RGPD et le principe fondamental du respect de la vie privée.
Je dois d’abord justifier mon dispositif par un objectif légitime, comme la sécurité des biens et des personnes. Ensuite, le dispositif doit être proportionné : je ne peux filmer que les zones strictement nécessaires.
Filmer un hall d’entrée ou un parking peut être justifié. En revanche, orienter une caméra vers les portes d’entrée ou filmer de manière excessive peut être considéré comme une atteinte à la vie privée.
Le Code civil pose un principe clair à l’article 9 : « Chacun a droit au respect de sa vie privée. ». Toute surveillance doit être strictement limitée et justifiée.
Un point fondamental concerne l’interdiction de capter le son. Le Code pénal est très explicite à ce sujet. L’article 226-1 prévoit :
« Est puni […] le fait […] de porter atteinte à l’intimité de la vie privée […] en captant […] des paroles prononcées à titre privé ou confidentiel. »
Cela signifie que je ne peux pas enregistrer les conversations dans les parties communes, même si mon objectif est de prouver des nuisances. Les autorités considèrent que ce moyen est disproportionné.
Je dois également informer clairement les occupants de la présence de caméras, via un affichage visible. La durée de conservation des images doit être limitée, généralement entre 7 et 30 jours maximum.
Enfin, l’accès aux images doit être restreint. Seules les personnes habilitées peuvent les consulter.
► La vidéosurveillance est autorisée si elle est justifiée, proportionnée, transparente… et sans enregistrement sonore.
Cas fréquents de litiges liés à la vidéosurveillance
Je peux installer une caméra dans le hall pour sécuriser l’accès, mais un locataire peut contester si la caméra est mal orientée ou trop intrusive.
Dans certains cas, des propriétaires installent des caméras avec micro intégré pour prouver des nuisances sonores. Ce type de dispositif est généralement jugé illégal, même si la vidéo seule aurait été autorisée.
Il arrive aussi que les images soient conservées trop longtemps ou utilisées à d’autres fins, ce qui constitue également une irrégularité.
► L’ajout du son est l’une des principales causes d’illégalité d’un dispositif de vidéosurveillance.
Que faire pour installer une vidéosurveillance conforme
1. J’identifie un besoin réel
Je justifie l’installation par des problèmes concrets (dégradations, intrusions).
2. Je limite les zones filmées
Je cible uniquement les espaces nécessaires.
3. J’exclus toute captation sonore
Je vérifie que les caméras n’enregistrent pas le son.
4. J’évite les zones sensibles
Je ne filme pas les espaces portant atteinte à la vie privée.
5. J’informe les occupants
Je mets en place un affichage clair et visible.
6. Je limite la durée de conservation
Je fixe une durée raisonnable (souvent 7 à 15 jours).
7. Je sécurise l’accès aux images
Je limite strictement les personnes autorisées.
8. J’ajuste en cas de contestation
Je modifie le dispositif si nécessaire.
► Une installation conforme repose sur la proportionnalité, la transparence et l’absence totale de captation audio.
Éviter les litiges en installant une vidéosurveillance
- Installer des caméras sans informer les locataires
- Filmer des zones privées ou sensibles
- Conserver les images trop longtemps
- Installer des caméras avec enregistrement sonore
- Utiliser le son pour prouver des nuisances
► La captation du son est une erreur majeure pouvant entraîner des sanctions pénales.
Ajuster sa vidéosurveillance selon la situation
- Besoin léger : privilégier prévention et affichage
- Problème récurrent : installation vidéo encadrée
- Litige avec locataire : ajustement du dispositif
► Je dois adapter mon dispositif pour rester conforme et éviter les conflits.
Modèle de courrier pour informer les résidents
Je peux informer les locataires par écrit de la mise en place d’un dispositif de vidéosurveillance conforme.
► Une information claire limite fortement les contestations.
Télécharger gratuitement le modèle de lettre éditable concernant votre conflit pour l’envoyer par courrier recommandé à vos locataires.
Téléchargement gratuit : Information résidents vidéosurveillanceFichier éditable au format ODT (LibreOffice, Word, OpenOffice, Google Docs…)
